Konut ve kira fiyatlarındaki artışın nedenleri
Konut ve kira fiyatlarındaki artış, oldukça rahatsız edici boyutlara ulaştı.
Barınma, insanoğlunun en temel ihtiyaçlarından biridir.
Son dönemdeki gerek kira, gerekse konut fiyatlarındaki artış diğer ülkelerle kıyaslandığında Türkiye’de çok daha hızlı bir şekilde gerçekleşti ve bu süreç devam ediyor.
Adım adım konut fiyat artış nedenlerine baktığımızda tek bir nedene bağlı olmadığını, birikimli olarak birçok nedenden etkilendiği söylenebilir.
Konut fiyatlarındaki artışın en önemli nedenlerinden biri arz-talep uyuşmazlığıdır. Pandemi öncesinde konut arzı, talebinden yüksekti. Hatta konut fiyatları özellikle 2018 ve 2019 yıllarında yükselmediği gibi önceki yıllara göre düştüğü de söylenebilir.Pandemi döneminde salgının yayılmasını engellemek için uygulanan kısıtlama tedbirleri nedeniyle piyasaların bir anda bozulması ve toplam talebin hızlı azalması arz talep dengesi iyice bozuldu. Piyasaları hareketlendirmek için 2020 yılında konut ve otomotiv sektörlerine özel düşük faiz/finansman maliyeti politikası uygulanmıştı. Finansman maliyeti çok düşük olunca talep ani ve hızlı bir şekilde artmış ve bu da konut fiyatlarında aynı şekilde hızlı bir artışa neden olmuştu. Artan talep sebebiyle konut stokları hızlı bir şekilde azalmıştı. Sonraki dönemde ise konut üretimi talebin altında kalınca fiyatlar artmaya devam etti. Bunun yanında bir de küresel tedarik zincirinin bozulması, demir-çelik, enerji gibi en önemli emtia fiyatlarındaki artışla beraber Türkiye’de konut fiyatları daha hızlı yükselmeye başladı. Bu dönemde döviz kurunun yükselmesiyle girdi maliyetlerinin daha hızlı yükseldiğini de düşünürsek konut fiyatlarındaki artışın nedeni biraz daha iyi anlaşılabilir.Bunların yanında bir de özellikle İstanbul gibi büyükşehirlerde merkezi yerlerde alan kalmadığı için arsa maliyetlerinin çok fazla yükselmesi de konut fiyatlarının hızlı yükselmesinde etkili olan unsurlardan biri olmuştur. Bunun dışında bir de ekonomide politika değişikliğinin etkili olduğu söylenebilir. Pandemi süreciyle birlikte küresel tedarik zincirinin bozulması Türkiye’ye talebin hızla artmasına neden oldu. Bu durum Türkiye’nin ihracatını hızlı artırdı.Sanayi sektörünün desteklenmesi ve teşvik edilmesiyle inşaat sektöründen sanayi sektörüne yönelmeler de artmaya başladı. Ancak piyasadaki enflasyonist ortam sanayi sektöründe henüz yatırımların artışında beklenen hıza ulaşmasa da inşaat sektöründeki üretimin yavaşlamasına neden oldu. İnşaat sektöründe üretimin azalmasına yine belirtildiği gibi maliyet artışı da oldukça etkili oldu. Düşük sermayeli müteahhitlerin yeni maliyetleri karşılayamadığı için piyasadan çekildikleri görülmektedir. Bu da talebin arzın çok daha üzerinde olmasına ve fiyatların yükselmesine yol açmaktadır. Konut fiyatlarının yükselmesine rağmen talebin azalmaması aksine genç nüfusun yoğun olmasına bağlı olarak evlilikler ve boşanmaların etkisiyle talebin artmaya devam ettiği görülmektedir. Bunun yanında konut fiyatlarındaki artışın devam edeceği beklentisi konut talebini de canlı tutuyor. Piyasadaki belirsizlikler, enflasyonun yüksek olması ve birçok faizlerin enflasyon oranından düşük kalması, birçok yatırım aracının enflasyonun altında getiri sağlaması konut talebini artıran önemli bir etken olduğu söylenebilir.
Konut fiyatlarındaki artışın öncelikle yavaşlaması için konut üretiminin artması gerekir. Konut talebinin yüksek olduğu ülkemizde konut arzı artırılmadan fiyatların yavaşlaması pek mümkün değil. TOKİ başta olmak üzere hükümetin açıkladığı yatay mimari doğrultusunda acil eylem planı yaparak konut arzının artırılmasının sağlanması gerekiyor.
Konut üretiminin yavaşlaması, kentsel dönüşümün artmasıyla beraber kira fiyatlarının da yükselmesine neden oluyor. Kentsel dönüşüm süreciyle binaların yıkılması ve yeni yapılan binaların da yüksek maliyetli olması sebebiyle piyasaya daha yüksek bir kira bedeli seviyesinden girmesi kira fiyatlarının artmasına neden oluyor. Bunun yanında bir de artan kira fiyatlarını gören ev sahiplerinin hırs ve aç gözlülük sebebiyle kira fiyatlarına fahiş artışlar yapması da kira fiyatlarının daha hızlı artmasına neden oluyor.
Ancak ne olursa olsun girdi maliyetlerindeki artışın durması ve konut arzının artması sağlanmadan fiyatlardaki artışın yavaşlaması mümkün değil. Konut yapım süresinin uzun olması da düşünülürse kısa vadede fiyatlardaki artışın yavaşlaması pek mümkün olmasa da sürecin uzamaması için acil eylem planı hazırlanmalı ve harekete geçilmelidir.
