Konut fiyatlarındaki artış
Konut fiyatları yükselişini sürdürürken fiyatlardaki artışın balon olup olmadığı tartışmaları da devam ediyor.
Konut fiyatlarındaki artışın nedenlerine bakılınca öncelikle büyük şehirlerdeki arsa maliyetlerindeki artış dikkat çekiyor. Nüfusun kalabalık olduğu ve iş yerlerine, toplu ulaşım araçlarına ve ana yollara yakın olan bölgelerde arsa maliyetleri hızla artmaya devam ediyor.
Bunun dışında COVID-19 pandemisi ve sonrasında yaşanan süreç emtia fiyatlarının hızla artmasına neden oldu. Artan maliyetler inşaat maliyetlerini beraberinde artırdı. Bu da konut fiyatlarında artışa neden oldu.
Bir başka neden ise maliyetlerin artması küçük ölçekli müteahhitlerin piyasadan çekilmesine neden oldu. Bu durum konut üretim hızını yavaşlattı. Konut üretim hızının düşmesiyle birlikte arz talebi karşılayamaz hale geldi. Konut arzı talebinden az oldukça fiyatlar artmaya devam eder.
Türkiye’de konut talebi yıllık 800 bin seviyelerinde ancak buna karşılık üretim yıllık 550 bin dolaylarında seyrediyor. Eğer arz talebi karşılayamıyorsa bu durumda fiyatlar yükselir. Tam tersi durumda da arz talebin çok üzerindeyse bu defa fiyatlar düşer ve yeni fiyat dengesi oluşur.
Konut fiyatlarındaki artışa rağmen konut talebinin yüksek olması öncelikle sosyolojik nedenlerden kaynaklı olduğu söylenebilir. Barınma, insanoğlunun en temel ihtiyacıdır. Artan kira fiyatlarıyla birlikte vatandaşlar ödedikleri paranın boşa gittiğini düşündüğü için (haklı olarak) “hiç olmazsa iyi kötü bir ev alayım on yılda maaşıma zam geleceği ve ödeyeceğim aylık taksit sabit kalacağı için kiradan kurtulurum. On yılın sonunda da iyi kötü bir ev sahibi olurum” düşüncesi hâkim.
Mayıs ayı verilerine göre Türkiye’de 122 bin 768 konut satışı gerçekleşmiş. Nisan ayında ise 133 bin 058 konut satılmıştı. Yılın ilk beş ayına bakıldığında ise konut satışları Ocak-Mayıs döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %37,7 artışla 575 bin 889 olarak gerçekleşti.
Konut fiyatları gündeme geldiğinde mutlaka yabancıların konut alışlarına değiniliyor. Bu konudaki verilere bakmakta da fayda var. Mayıs ayında satılan 122 bin 768 konutun 5 bin 962 adetini yabancılar almış. Mayıs ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %4,9… Bu arada bu verilerin tüm Türkiye’ye ait olduğunu belirtmekte fayda var. Devam etmek gerekirse yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Mayıs döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %70 artarak 26 bin 753 oldu.
“Peki, hangi ülke vatandaşları Türkiye’den konut alıyor?”
Son dönemde Türkiye’den konut alan yabancıların ülke sıralamasına bakıldığında Rusya ilk sırada yer alıyor. Sonrasında İran, Irak, Almanya, Ukrayna, Kazakistan olarak devam ediyor.
Konut fiyatlarındaki artışa dönecek olursak yabancıların talebi elbette etkili oluyor. Sonuçta mayıs ayı özelinde analiz yapmak gerekirse toplam talebin %5’ine yakını yabancılardan geliyor.
Toplam talebin yüksek olması konut fiyatlarını artıran en önemli etken... Evini satmak üzere ilana koyan biri satmaya çalıştığı evi almak üzere telefonlar aldıkça ucuza sattığı düşüncesiyle fiyatı yükseltmeye başlıyor. İlandaki fiyat arttıkça konut almak isteyenlerde de “fiyatlar giderek artıyor, nereden yakalarsam kâr” düşüncesi hâkim olmaya başlıyor. Bu da hem talebi artırıyor hem de fiyatların artmasına neden oluyor.
Konut fiyatlarındaki artışın önüne geçebilmenin en önemli yolu arzı artırmaktır. Konut arzı artırılmadıkça mevcut talep düzeyi devam ettikçe fiyatlar artmaya devam eder. Döviz kuru yükseldikçe yabancıların Türkiye’den konut talebi de artmaya devam eder. Fiyatların yükselmesi sebebiyle yurt içindeki alım gücü azalmasına bağlı olarak vatandaşların konut alamayacak hale gelmesi iç talebin azalmasına neden olacak olsa da yabancıların konut talebinin yüksek olması fiyatları aşağı çekmez.
Konut fiyatlarında düşme teorik olarak mümkün olsa da pratikte bunun olabilmesi için en az 3-5 yıla ihtiyaç var. O da konut üretiminin hızla artması ve talebin üzerine çıkarak konut stokunun artmasıyla mümkün. Bu maliyet seviyesinden inşası biten konutlar ucuza satılmayacağı için arzın talebi geçmesi gerekir. Finansman maliyetlerindeki azalma da bu sorunun çözülmesine pek yardımcı olmayacaktır. Nitekim güncel fiyatlarla ve gelir seviyesiyle düşünüldüğünde finansman taksiti bir kişinin maaşının üzerinde olmaktadır ki bu da konut alımını zorlaştırmaktadır. Aksi halde konut fiyatlarındaki artış devam eder ki insanoğlunun en temel ihtiyacı olan barınma konusu çok büyük bir problem haline gelir.
