Konut fiyatları neden arttı?
Yaklaşık üç aydır Covid-19 salgını nedeniyle hem sosyal hayat, hem de ekonomik faaliyetler
neredeyse durma noktasına gelmişti. Haziran ayı itibariyle ise yeni normalleşme sürecine girdik.
Elbette her şey bir anda eski haline dönmeyecek ancak bazı teşvikler ve tedbirler sayesinde hem
devlet yetkilileri hem de özel sektör bu süreci hızlandırmaya çalışıyorlar.
Bu düzenlemelerden bir tanesi de üç kamu bankası aracılığıyla sağlanan kredi destek paketleri.
Özellikle turizm, otomotiv ve konut piyasasını canlandırmak amacıyla yapılan faiz indirimlerine talep çok yoğun oldu. Hatırlayacağınız üzere daha birkaç ay öncesine kadar konuta olan talebin artması için konut kredi oranının 1’in altına düşmesi gerekiyor diye konuşuluyordu. Güncel konut kredi faiz oranları; sıfır konutlarda; 1 yıl ödemesiz, 15 yıl vade aylık yüzde 0,64 faiz oranı, ikinci el konutlarda ise 1 yıl ödemesiz, 15 yıl vade aylık yüzde 0,74 faiz oran ı olarak şekillendi. Böyle avantajlı bir ödeme seçeneği konut almaya niyeti olanları sevindirdi ve kısa bir süre içinde 133 binden fazla kişi krediye başvurdu.
Talep bu kadar artınca konut fiyatları da yüzde 10 ila yüzde 20 arasında zamlandı. Bu duruma tepki gösterenler oldu ve emlakçıları fırsatçılık yapmakla suçladılar. Fiyatları takip edenler bilir, gerçekten de konut fiyatlarında aylık bazda bir artış görülüyor. Ancak konut bir tüketim malı değil, bir yatırım aracıdır. Konut fiyatları değerlendirilirken sadece ilan sayfalarına bakmamak gerekiyor.
Örneğin TCMB tarafından açıklanan konut fiyat endeksine bakalım. Bu endekste nominal ve reel
olmak üzere iki oran hesaplanıyor. Reel getiri(TÜFE ile düzeltilmiş) 2017 Nisan- 2020 Ocak arasındaki dönemde hep eksi çıkmış. Yani bu tarihler arasında konut yatırımı yapanlar zarar etmiş. Bu nedenle faiz indirimi olsun ya da olmasın konut fiyatları mutlaka artacaktı.
Bir diğer veri TÜİK tarafından yayımlanan inşaat maliyet endeksi. 2020 yılı Nisan ayında bir önceki aya göre 0,86, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 6,14 artmış. Bir önceki aya göre malzeme endeksi yüzde 1,15, işçilik endeksi yüzde 0,32 artmış. Bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi yüzde 1,95, işçilik endeksi yüzde 15,45 artmış. Yani inşaat maliyetleri yüzde 6’dan fazla artıyorken konut fiyatları düşmüş ya da aynı kalmış.
***
Bir de ülkemizde rağbet gören diğer yatırım araçlarının getiri oranlarına bakalım. Finansal yatırım
araçları yıllık olarak değerlendirildiğinde külçe altın; Yİ-ÜFE ile indirgendiğinde yüzde 45,84, TÜFE ile indirgendiğinde ise yüzde 38,17 oranında yatırımcısına en yüksek reel getiriyi sağlayan yatırım aracı oldu.
Devlet İç Borçlanma Senetleri (DİBS) yüzde 34,58, mevduat faizi (brüt) yüzde 13,99, Amerikan Doları yüzde 8,83, BIST 100 endeksi yüzde 8,25 ve Euro yüzde 5,95 oranlarında yatırımcısına kazandırmıştır.
TÜFE ile indirgendiğinde DİBS yüzde 27,50, mevduat faizi (brüt) yüzde 7,99, Amerikan Doları yüzde 3,11, BIST 100 endeksi yüzde 2,56 ve Euro yüzde 0,38 oranlarında kazandırdı.
Bu verilerin hepsini birden değerlendirirsek konut fiyatlarındaki artışın nedenini daha net görebiliriz.
