Kira hukukundaki kaos
TÜİK verilerine göre 2021 yılında
ülkemizde hane sayısı 25.329.833, Eurostat verilerine göre de ülkemizdeki
kiracılık oranı %26,2. Kiracılar %26,2 olduğuna göre kiraya verenler de o
oranda olacak, dolayısıyla ülkemizin yaklaşık %50’si kadar kişiyi ilgilendiren
bir konu aslında kira meselesi.
Kiralar konusu bir yönüyle “sosyal devlet” ile “sözleşme özgürlüğü” arasında hassas bir denge kurulması gereken
bir meseledir. Ülkemizin yaklaşık yarısını doğrudan ilgilendiren bu konunun bir
toplumsal kaosa dönüşmesi ve toplumsal barışı bozan bir hal almasını önleyecek
bir sistem kurulması gerektiği ortadadır.
11.06.2022 tarih ve 31863 sayılı
Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 7409 sayılı Kanun ile “konut”
kiraları bakımından 11.06.2022 – 1.07.2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında
yenilenen kira anlaşmaları için bir önceki kira yılına ait kira bedelinin
%25’ini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının oniki aylık TÜFE
ortalamalara göre değişim oranının %25’ten düşük olması halinde TÜFE oranı
geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Bu oranları geçecek şekilde yapılan
sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Yıllık kira artışı
konusunda uyuşmazlık çıkmışsa mahkemece
%25’i geçmemek üzere kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre
belirlenir.
Bu kanun ilk defa yapılmış olmakla,
önümüzdeki yıl da aynı ekonomik şartlar yaşanırsa yenilenir mi, kira
artışlarının geçici süreli de olsa sınırlandırılmış olması konut satış
fiyatlarına da yansır mı hep birlikte göreceğiz.
Bu değişikliğin Anayasadaki sözleşme
özgürlüğü bağlamında a)Kanun ile yapılması, b)sınırlı süreli olması, c)hakkın
özüne dokunmaması nedeniyle anayasaya uygun olduğu kanaatindeyiz. Yapılan
değişiklik sadece konutları kapsıyor, işyerlerini kapsamıyor.
Dolayısıyla işyerleri için yine TÜFE oranında artış şartı geçerliliğini
korumaktadır. Yaygın yaşanan bazı sorunlara da işaret etmekte fayda görüyoruz.
Öncelikle elinde yazılı
bir sözleşme olup da kirasını kanunda belirlenmiş bulunan TÜFE oranında
(bir dönem bu ÜFE olarak hesaplanıyordu) artırmış kişiler %25 ile sınırlı artış
yaparak yoluna devam edecektir. Elinde yazılı sözleşme olan/olmayan
ve kirasını “ödediğini yazılı şekilde isbat edecek şekilde” ödeyenler
sadece kanunda belirtilen oranda artış yaparak devam edecektir. Elinde
yazılı sözleşme olan/olmayan ve kirasını elden ödeyenler kiraları
ödediğini ve kiranın ne kadar olduğunu whatsapp, sms, tanık ile isbatın
sınırları içinde kalıyorsa tanıkla vs yollarla isbat edebilirse sorun yok.
İsbat edemezse kira “anlaşmasında”
belirtilen artışları yaptığını veya buna aykırı yeni bir anlaşma ile oturmakta
olduğunu ve kiraları ödediğini isbat etmek durumunda kalabilirler, isbata yemin
dahildir. Bu durumda konut kiralarında gelir vergisi mal sahibinin yükümlülüğü
olduğu için Vergi Kaçakçılığı
oluşması ihtimali kuvvetlidir. Önceki yıllarda kira kanuni orandan düşük
artırılmış ise, Yargıtay’ın içtihatları çelişkilidir; mal sahibi ihtirazî kayıt
olmadan kirayı almaya devam etmişse aralarında zımni bir anlaşma yapılmış kabul
eden (Y.6.HD, 2004/1341-2004/1492) kararları da vardır, itirazsız alınan paraya
rağmen kiranın sözleşmede belirlenmiş olan artış oranında ödenmemesi durumunda
aradaki farkın ödenmesine hükmeden kararları da vardır (Y.8HD,
2017/4197-2017/16299). Bu durumda, ihtarlı ödeme emrinden kaynaklı risk nazara
alınmalıdır.
Kiralar her 5 yılda bir mahkeme
kararı ile TÜFE, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde
tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Sonraki yıllarda yine kanundaki
oranlarda artış yapılır. Mahkemeye müracaat etmeden kiracı veya mal sahibi tek
başına bir oran belirleyemez. %25’lik
artış sınırı uyarlama davalarında geçerli değildir. Ancak, bu dava,
yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte açıldığı
ya da aynı süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimi yapılması koşuluyla,
yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira
bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Kiraya verenler, ekonomideki sistemik
sorunlar nedeniyle, kiranın yıllar içinde enflasyon karşısında eriyeceğini
öngörerek vermektedir, bu erime de anılan 5 yıllık uyarlamalar ile
dengelenmektedir.
Gayrımenkulün satılması tek başına
tahliye nedeni değildir. Kira sözleşmesi aynen devam edecektir. Yeni mal sahibi
kanunda belirlenmiş usullere göre ihtar çekerek ihtiyaç vs kanundaki nedenlerle
tahliye isteyebilir. Kira uyuşmazlıkları
ve tahliye davalarının yıllarca sürmekte olduğu gerçeği de gözardı
edilmemelidir.
Kiralardaki kaosun önlenmesi için
tapu ve emlak değeri rayiçleri esas alınarak 20-30 yılda amortisman oranını
geçmeyecek bir sınırlama modeli getirilmelidir. Bu model yeni kiralamalara da
uygulanmalıdır. Bu yolla, tapu harcı ve emlak vergi kaybı da
engellenecek, kiralamaların da makul bir iktisadi zemine gelmesi sağlanacak,
emlak sektöründeki cari işlem hacmi de reel ekonomik büyüklüğü erişme trendine
girecektir. Ancak vergi ve harç "oranları"
indirilmelidir.
Son olarak, işyerlerinin 10 yılda bir tahliyesini öngören BK
m.347 düzenlemesi nedeniyle pek çok işletme kapanmıştır. Çok acil şekilde devam
eden davalara da şamil olmak üzere 10 yılda bir tahliye öngören bu hükmün
işyerleri için yürürlükten kaldırılması gereklidir.
