Kentsel dönüşüm sürecinin kira sözleşmelerine etkisi
6306 sayılı Kanun’un amacı, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşam alanları oluşturmak için yapılacak iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir. MGC Legal’den Av. Işıl Çevikel Vanlı’nın vermiş olduğu bilgilere göre;
Kanun’da riskli olduğu tespit edilen yapıların, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmesi düzenlendiğinden kiracının yapının riskli olduğunu gerekli dikkat ve özeni göstererek öğrenebileceği tartışılabilir. Ancak kiracıdan, kira sözleşmesi yaparken tapu kayıtlarını incelenmesi beklenmemelidir. Kira sözleşmesi gibi sürekli borç doğuran bir sözleşmede kiracı olan kişinin kısa bir süre içerisinde binanın yıkılacağından haberdar edilmesi gerekir.
Kiraya veren riskli yapı kararı alındığını bildiği halde taşınmazı kiraya vermiş ve bunu kiracıdan gizlemiş ise bu durumda tarafların sözleşme koşullarına ilişkin olan bilgileri birbirlerine doğru ve eksiksiz olarak vermeleri gerektiğinden aldatma söz konusu olur. Bu halde, riskli yapı tespiti yapılmış ve yıkılacak bir binada, kira sözleşmesi yapılıp durumun kasten kiracıdan gizlemesi halinde, kiracı aldatma nedeniyle sözleşmenin hükümsüzlüğünü öne sürebilir ve tazminat talep edebilir.
Kira ilişkisi devam ederken riskli yapı tespiti söz konusu olduğunda kiracı ayıba karşı tekeffül hükümlerine başvurabilecektir. Sözleşmeyi feshedebilecek veya kira bedelinin indirilmesini talep edebilecektir. Ancak ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini talep etme hakkının kullanılabilmesi için ayıpsız bir benzerinin kiraya verenin elinde bulunması gerekmektedir. Bu durumda kiraya verenin kusurundan bahsedilemeyeceğinden, tazminat talep edilemeyecektir.
Kiracının bu haklarını kullanmış olması halinde konu kiracının girişimi ile çözülmüş olacaktır. Ancak değerlendirilmesi gereken, kiracının bu haklarını kullanmaması durumunda kiracının tahliyesinin nasıl gerçekleştireceğidir.
Kanun’da kira sözleşmesine yönelik özel bir düzenleme yer almadığından ve henüz bir Yargıtay Kararı da bulunmadığından kira sözleşmesinin durumdan etkilenmesi genel hükümler çerçevesinde olacaktır.
Kiralananın risk tespitinin kesinleşmesi halinde ilk olarak imkânsızlık hali değerlendirilebilir. Risk tespitinin kesinleşmesinden sonra kiralananın yıkılması halinde, kiracının artık kiralanan yeri kullanması imkânsız hale gelecektir. Bu yıkım Kanun gereği olacağından kiraya verenin kusurundan da bahsedilemeyecektir.
Bu doğrultuda TBK m. 136 hükümleri uyarınca borcun ifası imkânsızlaştığından, kira sözleşmesinin de sona ereceği savunulabilir. Ancak Kanun’un esas amacı öngörülen sürelerde ve hızlı bir şekilde binaların deprem, sel vb. afetlere karşı ya yeniden yapılması ya da güçlendirilerek dayanıklı hale getirilmesidir.
Her ne kadar risk tespitiyle yıkım aşamasında birçok idari işlemden bahsedilse de yıkımdan sonra riskler ortadan kalktığından maliklerinin iradeleri ön plana çıkmaktadır. Bu nedenle gerçek bir imkansızlıktan bahsedilemeyecektir. Buna ek olarak riskli yapı tespitinin yapılması ile yıkımın mutlaka gerçekleşmesi gerekmediği, güçlendirme seçeneğinin de var olduğu unutulmamalıdır.
