Gayrımenkulde rayiç değer problemi

Herkesin bildiği üzere ülkemizde gayrımenkullerin satışından önce belediyeden, satışa konu gayrımenkulün rayiç değerini gösteren bir belge alınır. Bu belge o gayrımenkulün belediyedeki emlak vergisi vs gibi resmi iş ve işlemlerinde esas aldığı değerdir. Tapu bedeli de bu rayiç değerden düşük gösterilemez. Tapu devrinde alınan harçlar da bu rayiç değer üzerinden hesaplanır.

Öte yandan, uygulamada gayrımenkul fiyatlarına baktığımızda belediyedeki rayiç değerin çok çok üzerinde bedellerle alınıp satıldığını herkes biliyor. Buna rağmen sistemdeki bu çarpıklık göz göre göre sürdürülüyor.

Bu çarpıklığın ana nedeni genel olarak kamu maliyesindeki vergi politikası ile ilgili bir sorun aslında. O da; “nasıl olsa herkes vergi kaçırıyor, öyleyse vergi oranlarını yüksek tutalım yakaladığımız kadarını alalım” mantığı ile bakılıyor olaya, amiyane tabirle kör tuttuğunu öpüyor…

Rayiç değerin düşük olmasının bir diğer sebebi de piyasadaki enflasyonun aşırı yüksek olması nedeniyle fiyatlar genel seviyesinin çok hızlı yükselmesi ve fakat resmi işlemlerde hala eski fiyatların görünmesi, güncellemenin yapılmaması.

Bu çarpık yapılanma alım satımlarda da sorun teşkil ediyor sürekli. Zira, özellikle kurumsal alıcılar satış bedelini gerçek değeri üzerinden göstermek istiyor, böylece kredi, muhasebe, muvazaa iddiaları vs gibi sorunlarla karşılaşmak istemiyor. Satıcı ise kendi alış fiyatı ile satış fiyatı arasındaki değer artış kazancından kaynaklı vergiyi ödemek istemiyor, ayrıca tapu harçlarının da yükselmesini istemiyor. Zira, gerçekten ciddi rakamlar çıkıyor bu farklardan dolayı.

İşin ilginç yanı da herkes bu durumu biliyor ve seyrediyor, kimse bu yanlışı düzeltecek bir sistem kurgulamıyor; aynı gayrımenkul satış ilanlarında görünen satış bedelinin çok atında bir rakamla satılmış gibi gösterilerek işlem yapılıyor. Bu konudaki çarpık sistem de herkesi bu yanlışın içine çekiyor.

Vergi mevzuatında, bir gayrımenkule belirli bir süreden fazla malik olan gerçek/tüzel kişiler gayrımenkulü dilediği bedelle satabiliyor, bu durumda değer artış kazancı doğmuyor. Mesela şirketler iki yıl bir gayrımenkule malik olursa, iki yıldan sonra değer artış kazancı vergisi doğmuyor. Ancak tapu harcı tam ödeniyor.

Bu çarpık yapı çözülerek, gayrımenkul sektöründe, ekonominin reel büyüklüğü üzerinden işlem görmesinin sağlanması şart. Öncelikle, yüksek vergi oranları düşürülerek, vatandaşın vergi ödemekten kaçmamasını sağlamak gerekiyor. Eş zamanlı olarak da vergi ödemeyenlerin, yani vergi kaçıranların da sıkı takip edilmesi ve yaptırımların da sert olmasının sağlanması lazım. Bunun ön şartı olarak oranların düşürülmesi ile işe başlanması gerekir ki, insanlar mağdur olmasın.

Kanaatimizce bir revizyon yapılarak bu çarpık yapıdan çıkmak lazım: Önce tapu harçları oranı düşürülmeli ve değer artış kazancı vergileri de azaltılmalıdır. Eş zamanlı olarak da herkese bir sefere mahsus emlak rayicini artırma imkanı verilerek gerçek değerine erişmesi sağlanması lazım. Hazır vergi affı/barışı vs ile ilgili bir kanun gündeme gelmişken bu konu da çözüme kavuşsa isabet olur aslında. Şirketlerin bilançolarındaki gayrımenkullerin bedelleri de reele döneceği için bilançolar bir tık düzelir, ekonomide de büyüme varmış gibi görünür. Seçim öncesinde bu fırsatı da kaçırırlarsa şaşmam…

İkinci olarak: Emlak komisyonculuğu lisanslı bir faaliyet haline getirildi, emlak danışmanlığı ihdas edildi. Lisanslama idare açısından önemli bir işbirliği zemini sağlıyor. Zira lisanslı faaliyette bulunan kişi ve kurumlar ile işbirliği yapılması, sistemin birlikte yürütülmesini mümkün kılıyor. Fiziki olarak bu işi yapanlar kapsama alındı ancak, online siteler üzerinden bu işin yapılması hala denetimsiz. İşte bu noktada; gerek lisanslı emlak danışmanları (komisyoncular) gerekse online emlak siteleri de sürecin paydaşı haline getirilmelidir. Kendilerinin yapacağı değerleme veya emlak değerleme uzmanlarından alınan bir rapor ile gayrımenkule bir değer tesbiti yapılması zorunlu hale getirilip bu değer ile satıcının talep ettiği rakamın maliyenin açacağı online bir portala girilmesi zorunlu hale getirilmelidir. İşlem bittiği yani satışın yapıldığı aşamada da kendisinin bildiği satış bedelini aynı sisteme girmesi zorunlu hale getirilmelidir. Bu işlemleri yapmaması mesleki ve mali sorumluluğunu da doğuruyor olmalıdır.

Bu yolla, blok zincir (block chain) sözleşmelerin sisteme hakim olacağı zamana kadar idare edecek bir işleyiş kurulabilir. Zira tapu işlemleri blok zincir ile son derece kolay, basit, reel hale geliyor. Ancak şimdilik buna hazır değiliz, konvansiyonel bir sistem kurularak işe başlanabilir.

Bu modelin kurgulanması halinde kimse emlak danışmanları (komisyoncu) ile çalışmak istemez. Zira, vergi kaçırma imkanını daraltıcı bir durum bu. İşte bu noktada da gayrımenkul satışının hatta kiralamasının da bir emlak danışmanı olmadan yapılmasına izin verilmemelidir. Mesela, İngiltere’de bir gayrımenkul ile ilgili işlem yapmak istediğinizde bunu başınıza buyruk yaptırmazlar, sistemde her adımın izinin sürüleceği ve takibinin yapılabileceği bir model işler. Bizde de bir modelleme yapılması şart. Mesela; söyle bir model niçin olmasın? Tapu işlemlerinin hazırlıklarını emlak danışmanı kişiler yapmalı, sözleşmeleri avukatlar hazırlamalı ve tapuda/noterde devri de vekaletname ile avukatlar eli ile yapmak zorunlu hale getirilmelidir, ödemenin de noterler veya avukatlar üzerinden resmi şekilde yapılması zorunlu tutulmalıdır ki, sistem bütünlük ve güven içinde kayıp-kaçak oluşturmadan yürütülebilsin. Uyuşmazlıklar azalsın, işlemlerin hukuki zemini dolu olsun, vergi kaybı azalsın, gayrımenkul sektöründe ekonomi de reel büyüklüğüne erişsin, işler sistemli şekilde yürütülebilsin. Dolandırıcılıklar da minimize edilebilsin.

Ülkemizde her alanda olduğu gibi bu konuda da mevcut, sistemsizliğin sistem olduğu çarpık yapının ortadan kaldırılması içi biraz efor gerekiyor. Ancak sistemsizlikten beslenenler olduğu gerçeğini de gözardı etmeyelim…