Aşırı İfa Güçlüğü ve Uyarlama Davaları
6098 Sayılı Borçlar Kanunu 138.maddesinde 'Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.' hükmü yer almaktadır.
Av. Demet Demircan'ın paylaştığı bilgilere göre; Türk hukukunda kabul gören sözleşmeye bağlılık ilkesi gereği her borçlu, sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan zorluk ve engellere rağmen sözleşmede öngörülen edimi aynen ifa etmelidir.
Bununla birlikte, sözleşme kurulurken var olan koşullar öngörülemez bir şekilde sonradan değişebilir ve bu değişimin sonucu olarak sözleşmedeki denge, bir tarafın aleyhine katlanılamayacak ölçüde bozulabilir; diğer bir değişle işlem temeli çökebilir ve borcunu ifa etmesi, aynı taraf açısından aşırı güçleşmiş olabilir. Bu olumsuz sonuçların önüne geçebilmek için sözleşmenin değişen bu koşullara uyarlanabilmesi gerekir. Uyarlama Davası için:
-Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
-Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
-Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
-Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü durum; günlük hayatın olağan akışına göre borçlunun hesaba katmakla yükümlü olmadığı olaylardır. (Savaş, ekonomik kriz, yüksek devalüasyon gibi). Burada ölçüt; somut olayın tüm özelliklerine göre taraflardan öngörünün beklenip beklenemeyeceğidir.
Kira uyarlama davası açılırken dikkat edilmesi gereken hususlar:
-Kira uyarlama davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise mecurun bulunduğu yer mahkemesidir.
-Kira uyarlama davası, kira tespit davasında olduğu gibi kira döneminin sona ermeden 1 ay önce ihtarname gönderilerek yeni kira dönemi için açılması gereken bir dava değildir! Aşırı ifa güçlüğünün mevcut olduğu durumda derhal zaman kaybetmeksizin açılması gerekmektedir.
-Uyarlama davasında, geçmişe dönük kira bedellerinin uyarlanması talep edilemez. Dava tarihinden itibaren kira bedeli uyarlanır.
-Dava neticesinde kira bedeli yeni koşullara göre indirilir.
-Dava sonucu karar kesinleşinceye kadar borçlu edimini ifa etmekle yükümlüdür, kararın kesinleşmesi ile uyarlanan yeni kira bedeli nazara alınarak oluşan fark gelecek kira dönemine ait kira bedelinden takas edilir.
-492 sayılı Harçlar Kanunu gereğince dava değerinin uyarlama istenen bedel ile ödenen kira bedeli arasındaki kira farkının yıllık toplamı üzerinden nispi harç ödenir.
-Uyarlama davası 1 yılı geçmemiş olan kısa süreli kira sözleşmelerinde ya da kira sözleşmesinin sona ermesine 1 yıl kalması durumunda açılabilmesi mümkün olmaz.
